轻重结合，旭辉瓴寓的租赁“升级记”

浪浪沙

近日，扬 州首 个人才公寓项目——扬 州生态科技新城人才公寓正式启动供应，受到租赁住房领域广泛关注，而其运营方旭辉瓴寓（原名“旭辉领寓”），也已在行业内占领一席之地。

作为旭辉房地产+创新业务板块，上海公寓出租旭辉瓴寓2016年正式布局租赁住房，其最 初的名字是“旭辉领寓”。五年时间里，秉承“让更多人租得起住得好”的品牌使命，旭辉瓴寓不断扩张、升级，目前已形成柚米寓、柚米社区、博乐诗三大产品线条，并于今年3月份正式更名“旭辉瓴寓”。

根据旭辉控股2021半年报数据，截至2021年8月，旭辉瓴寓已进入10余个城市，聚焦6个核心城市，房间近8万间，位列开发类长租品牌TOP3。伴随旭辉瓴寓升级之路，租赁住房的“旭辉模式”也日渐清晰。

长租公寓“较真式”升级

在“租购并举”等政策支持下，租赁住房市场空间不断释放，2014年左右已有房企进入这条新赛道，旭辉于2016年开始布局，最 初亮相的名字为“旭辉领寓国际社区”。

随后两年里，旭辉瓴寓进入快速发展期。截至2018年底，旭辉瓴寓管理规模已突破50000间，成功定位为中国增长最 快的长租公寓营运商之一。

相比规模扩张，旭辉瓴寓的创新更值得关注。2018年8月28日，“领寓实验室”揭幕，这是旭辉瓴寓的产品研发基地，也是长租公寓行业首 个产品研发基地，专注于将租住需求迅速转化为产品模型并不断迭代，为向往本地生活的年轻人提供“居住+生活+社交”的城市租住新体验。

此后不久，领寓实验室便召开了租赁产品创新研讨会暨1.0全系产品发布会，发布了“创新户型、科学收纳、安全环保” 1.0产品，展示了旗下柚米寓、菁社青年公寓、博乐诗服务公寓等在内的3大产品线、7大户型品类，超过20个实际应用的户型标准。这一产品体系很快得到市场认可，柚米寓上 海四川北路店作为1.0产品落地的首 个项目，摘得“第16届精瑞人居科学技术奖长租公寓全装修优 秀奖”。

不过，旭辉瓴寓的“较真”不止于此。通过对1.0产品在运营中发现的问题进行分析调整，同时结合疫情之后租住需求的改变进行创新，2020年旭辉瓴寓再次升级，推出了2.0产品，其中包括柚米寓2.0公区、房间及租赁大社区家庭房产品。

据旭辉方面相关负责人透露，目前柚米寓2.0 产品标准已经在11家门店落地。另外，其3.0产品正在研发中，预计将于2022年发布。

行业首 提“租赁社区”概念

除柚米寓1.0到2.0的产品升级之外，旭辉瓴寓的产品线也在不断丰富及升级。

在早期住房租赁市场，产品通常只是一间房或者一栋楼，然而面对“家庭租住”等新需求，单栋楼宇难以满足更多客户类型的租住需求，旭辉瓴寓认为，未来更符合市场趋势的是综合型租赁社区。于是，旭辉在行业内率先提出“租赁社区”概念，这也是旭辉瓴寓未来的重点发展方向——柚米社区，旭辉瓴寓希望通过租赁社区真正让租赁升级，以更低的使用成本、更多元的生活配套、更便捷的服务、更融洽的邻里关系，构建有家的归属感的熟人社会。

在租赁社区业务发展中，旭辉瓴寓采取了“轻重并举 双轮驱动”的战略。其中轻资产模式为输出管理并提供运营服务，重资产模式为自持运营，通过两种模式结合，双轮驱动发展。

2020年9月，旭辉瓴寓全国首 个租赁社区——柚米社区上 海浦江华侨城店开业，这个占地面积超过60000平方米、拥有8栋楼宇的租赁社区涵盖了公寓、商办和 独 立办公楼三种业态，其中5栋公寓楼全部为旭辉瓴寓自持。

此后，旭辉瓴寓租赁社区又“解锁”了新模式。此前，旭辉瓴寓获取了上 海首 个R4地块（四类居住用地，地块原为农村居民住宅用地及其相应配套设施，水电为民用标准，同时享受政 府资源倾斜的利好）委托管理合作项目，与张江集团合作，为高科技人员定制智慧租赁社区——张江纳仕国际社区。该地块占地65000平方米，共有17栋住宅楼。

今年9月份，上 海张江纳仕国际社区入市，克而瑞数据显示，该社区开业仅一个月时间入住率已接近30%。柚米社区多元的产品设计满足了不同市场需求，而旭辉瓴寓也凭借这一项目实现了轻资产管理模式与政 府合作的落地。

产品升级的同时，旭辉瓴寓的发展目标更为清晰，今年3月份，“旭辉领寓”正式更名“旭辉瓴寓”，一个字的改变代表了旭辉的模式升级、战略升级、品牌升级。旭辉瓴寓表示， “瓴”不仅匹配核心业务形态，更有“全面把握事物，了解透彻”之喻义。

金融工具助力租赁事业发展

近年来，租赁住房支持政策层出不穷，支持行业发展的金融政策也不断健全。作为市场主体之一，旭辉瓴寓积极利用不同金融手段推动住房租赁事业发展。

早在2018年8月，旭辉瓴寓类REITs首 期在上交所挂牌，发行规模2.5亿元，这是国内首 单民企长租公寓储架式权益类REITs产品。

2019年4月，旭辉瓴寓与平安不动产签署租赁战略合作协议，成立资产投 资与管理平台，双方将在3年内投入100亿人民币用于住房租赁项目的投 资、开发和运营。柚米社区上 海浦江华侨城店便是这一平台的首 个落地项目。据悉，该项目整体回报率维持在5.5%以上。

2020年1月，旭辉瓴寓与新加坡政 府投 资公司（GIC）在上 海设立规模为5.7亿美元的长租公寓投 资平台，计划未来4年内投 资中国一线和二线城市优质位置的长租公寓项目。

旭辉控股官网显示，旭辉瓴寓作为旭辉房地产+创新业务板块，致力于构建百万级生活服务平台和千亿级资产管理平台。可以看到，除了租赁住房板块发展，资产管理平台是旭辉瓴寓的另一个目标。

目前来看，通过发行REITs等产品、成立投 资平台等手段，旭辉瓴寓已经形成租赁住房领域“投融建管退”的闭环。旭辉瓴寓的盈利能力在行业内也较为突出，克而瑞近期发布的《2021年第三季度上 海租赁排行榜》中，旭辉瓴寓获得盈利能力及品牌评级双第 一。值得一提的是，旭辉瓴寓已经连续三季度蝉联该排行榜双冠。

随着年轻一代成为租房主力军，其对生活品质的追求也将催生更多新的行业需求。从柚米寓的升级到柚米社区的推出，再到更名，旭辉瓴寓的每一次改变，也是对不断变化的市场需求的满足。面对日益增长的租赁住房需求，旭辉瓴寓未来还会有怎样的改变与发展，值得行业共同期待。