存量市场巨大，旧酒店如何改造才能重新赢得市场

易大师

　　随着现代消费者对现代住宿需求的不断升级，近年来，一批建设较早、服务设施逐渐老化的酒店又一次面临从内到外“改装”的挑战。如何在“老瓶”里装进“美酒”，让消费者“心醉神迷”，成了业者探索的热点。

　　中国酒店业经过几十年的发展，市场保有量达到饱和，酒店存量市场巨大，旧酒店改造（以下简称旧改）与产品转型被提上日程。面对同质化的产品及陈旧的设施，宾馆加盟如何改造才能重新赢得市场，成了业界一个热点话题。
　　确定旧改项目的市场定位
　　过去十年中，不少酒店因起步早、圈地快，所处的区域已成为繁华的商业区，甚至部分已被圈进城市商业核心位置。为何一些地处中心区的酒店失去了吸客的能力？原因就在于过去粗放式的市场投放，周边产品同质化严重，内部设施设备严重老化所带来的各种影响，再加上周边新酒店的出现，其市场竞争力明显下降，或者是直接失去竞争力，面临亏损的局面。
　　如何确定旧改项目的市场定位？首先是区域地位。确定项目地在该区域的位置，分析市场是否还有竞争空间，或者是是否还具备酒店商业价值；其次就是市场定位。了解周边同行的项目情况，定位走向、优势与劣势的对比，确定自身项目在未来商业空间中该具有何种产品优势；最后是品牌定位。无论是加盟连锁品牌还是沿用或创建自己的品牌，都需要确定单体运营及加入连锁的优劣势，详细分析项目未来需要面临的问题，分析品牌档次是否符合项目地的实际情况。
　　旧改项目的定位准确与否，将决定后期酒店产品的收益、市场竞争能力、生存空间等关键性问题。因此，前期的工夫不可省略，单凭臆想砸钱改项目，将导致后期资金的损失。
　　项目基础设施评估的重要性
　　过去的旧改项目中，投资人直接把酒店“推倒重来”的现象非常普遍。事实上，在旧改项目中，很多基础设施是可以再次投入使用的。旧改项目的基础设施评估标准将直接给后期投资带来重大的变化。评估应该从以下几个方面展开。
　　机电设施、消防设备。这在酒店投入中是相当大的一部分，需要综合评估原有设备的使用年限、维修保养情况、未来可使用的年限等。通过邀请专业人员评估，可以重新核定未来机电设备的采购及种类，在未来的拆迁过程中，保护好原有设备，变得积极而有意义。
　　硬装部分。客房的隔墙、餐厅的厨房与消费区功能划分等，都涉及各种硬装投入。很多公司往往一刀切，导致现场一片狼藉，不仅需要后期加大成本投入，同时在拆迁过程中，垃圾运送费用开支也非常庞大。所以要了解现有功能区分是否符合酒店未来经营发展，比如传统酒店客房大多数比较宽敞，如果原有格局符合未来酒店品牌，类似于隔墙这些硬装是完全可以不拆除的，只需要对过不适用的部分进行改造即可。
　　软饰。酒店年年都有小改造或物品增加，有些旧物装饰随着岁月的流逝变得极有历史意义，可以通过旧物改造或重复使用，让更多历史得以重现。目前，世界各地均在推崇类似的装饰手法，让老物件获得了重生。