北京写字楼供应严重不足 租金持续上涨

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　　又到年关，各大企业除了为新年的经济形势担忧，北京快速增长的办公费用也成为了企业的关注点。日前，仲量联行发布报告显示，火车东站写字楼出租面对租金的上涨部分租户愿意接受续约租金30%-70%的涨幅。

　　租金的继续上涨源于北京市甲级写字楼供应的严重不足。

　　在2012年北京市只有金融街的金益大厦竣工投入使用，为市场提供了2.3万平方米的供应量。该项目为2012年惟一的甲级写字楼供应，为有史以来供应量最少的一年，年末甲级写字楼总库存为620万平方米。金益大厦已经全部预租完毕，意味着已没有面积进入租赁市场。

　　市场净吸纳水平环比出现下降，全年净吸纳量仅为2011年净吸纳量的31%。国内外经济的不确定性、空置面积稀缺以及租金不断创新高均造成了2012年净吸纳量下滑。去年三季度已经有少数租户提前退租，而目前业主更愿意在租金等条款上让步以吸引高质量租户。实现租户长期稳定或是追求短期租金收益将是2013年写字楼市场交织出现的主题。

　　北京甲级写字楼市场租金已经连续12个季度实现增长，2012年租金增幅为17.1%，较2011年41.4%的增幅大幅下降，但仍远高于香港和上海，这两个城市同期分别实现了3.6%和2.2%的租金增幅。

　　不过，去年四季度环比0.7%的增长率为近三年来最小的租金增幅，反映出目前租户和业主均十分谨慎。2010年北京市场净吸纳量创造了历史最高峰，当年的租约将在近期逐步到期。去年四季度市场平均租金已经再创历史新高，为人民币每月每平方米343.5元，一些租户愿意接受续约租金30%-70%的涨幅，但另外一些租户选择了乙级写字楼或非中心区域以降低租金成本。

　　仲量联行北京写字楼服务部总监贺睿珂指出：“北京写字楼市场正处于十字路口，一些行业和租户正在扩租，而另外一些则在缩减面积，最近几个季度业主的强势地位逐渐削弱。由于市场总体空置率仍然比较低，因此2013年不太可能出现大范围的租金下调，不过租金增幅将较前些年有所下降。”

　　2013年，北京将有四个甲级写字楼项目入市，总建筑面积合计40.3万平方米，其中约85%进入租赁市场。在经济环境没有出现明显好转之前，预计需求仍将处于相对较弱的水平，2013年净吸纳量将稍低于2012年水平。将近一半左右的吸纳量将来自于近期完工项目预租租户的逐步入驻，以及新增项目将会弥补目前北京市场的供应紧张。尽管目前全球经济环境仍具有不确定性，但未来数年宏观经济的前景普遍好于2012年，因此仲量联行预计租金将延续上升态势，不过租金涨幅将较前几年水平有所下降。