商品房出现产权纠纷和债权债务纠纷的原因

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　　1、房地产纠纷律师提醒：购房人在知情的情况下购买了抵押房。

　　在商品房出售以前，房地产商已将出售房屋所在的土地或出售的房屋抵押，在解押之前将房屋出售给购房人。按照我国《担保法》第四十九条规定，其出售的房产价款不明显低于价值和通知抵押权人(比如发放抵押贷款的银行)，并告知购房人已经抵押的情况，其行为就是合法的。

　　在这种情况下，购房人的风险是在房地产商解押之前无法取得所购房屋的产权，也无法以房地产商出售的房屋已抵押为由请求解除合同。在此期间，在建房屋出现“烂尾”或房地产商破产，购房人虽可依合同要求房地产商承担全部责任，但却未必能挽回自己的全部损失。因此，购房人在知道欲购房屋被抵押的情况下，没有特别的实惠是没有必要去买的。

　　2、购房人在不知情的情况下购买了抵押房或已售房。

　　我国《担保法》第四十九条规定：“抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《北京市城市房地产转让管理办法》第三十八条规定：“房地产开发企业在与预购人依法解除预售合同之前，不得与他人签订同一商品房的预售合同。”面对这些法律法规，却仍有个别不法的房地产商隐瞒房屋已抵押的事实进行销售，或将已出售的房屋再次甚至多次出售，对购房人进行欺诈。

　　在这种情况下，受骗的购房人虽可要求解除合同，但依然存在房地产商同意赔多少，实际能赔多少的问题，仅凭合同第十二条铅印文字解决这个问题也显然是不够的。因此，笔者建议购房人参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，要求房地产商在合同第十二条空行写明：“出卖人保证本合同标的物不存在已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的情况，也不存在任何抵押，否则本合同自买受人通知解除之日起取消，出卖人应在收到买受人请求解除合同通知()日内返还已付购房款及利息并赔偿人民币()元(不超过已付购房款一倍的具体数字)。”争取对自己多一点儿保护。

　　3、购房人已购房屋在购买后又被房地产商抵押或出售。

　　按《北京市城市房地产转让管理办法》第三十九条：“房地产开发企业不得将已预售的商品房进行抵押”和第三十八条“房地产开发企业在与预购人依法解除预售合同之前，不得与他人签订同一商品房的预售合同”的规定，房地产商的这些做法肯定是违法的。但房地产商违法要承担全部责任，并不一定能保障购房人能得到应有民事补偿。

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