正荣地产(06158.HK)：降杠杆成效显著，信用评级再提升

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　　地产板块经历了一段时间的估值下杀，目前处在行业估值底部已是市场共识，早在今年2月份，地产股的接连大涨潮也印证着房地产板块的蓄势待发，投资机会愈发清晰。而随大市行情沉寂一段时间后，近日地产股亦开始蠢蠢欲动，投资机构也正此时伸出橄榄枝，为市场造势。
　　高盛最新的报告指出“当前新政策对土地价格的影响已经削弱，市场开始明朗化。内房股利润压力舒缓。”同时报告补充道，“当前市场可能对内房行业过于悲观，由于年初至今的房地产价格强势及土地价格溢价逐渐缩小，发展商的现金利润率逐步稳定，为内房股股价调整后的入市良机”。
　　在港股上市的内地房产股里，笔者观察到正荣地产在技术面上早已走出下降通道，且在年内涨幅不错，五月初虽有小幅度调整，但又开始企稳反弹。随着目前楼市、融资、利率等一系列的调控明朗化，在低估值地产板块轮动开启前，正荣地产是否是隐藏的地产白马股呢？
　　1·积极推动降杠杆优化债务结构，接连赎回并注销两笔优先票据
　　降杠杆，提升企业经营的稳健性，是当前房企发展经营的方向。自房企“三道红线”和土地“两集中”政策调控以来，正荣在降杠杆和优化财务基本面的积极态度上毋庸置疑。
　　根据5月24日发布的两则公告。披露正荣地产提前赎回及注销2023年到期420,000,000美元年息8.65％的优先票据、2021年到期人民币1,000,000,000年息7.4％的优先票据，总计金额达到36.9亿元。
　　关于2023年到期年息8.65％的票据，正荣宣布已通知2019年4月受托人所有未偿还2019年4月票据均将于2021年6月29日悉数赎回，赎回价相等所赎回票据本金额的103％，另加直至赎回日期（但不包括该日）的应计及未付利息。
　　关于2021年到期年息7.4％的票据，正荣宣布已通知2020年8月人民币受托人所有未偿还2020年8月人民币票据均将于2021年6月29日悉数赎回，赎回价相等于所赎回票据本金额100％，另加直至赎回日期（但不包括该日）的应计及未付利息。
　　对资金依赖度高的地产企业，常通过发售优先票据进行融资，以偿还债务或帮助公司发展。
　　而正荣提前大手笔赎回票据此举，表明正荣当前偿债能力强，同时也彰显其现金流管理能力的提高，亦反映出正荣经营的稳健向好和积极夯实财务基本面的态度。
　　根据2020年报数据，正荣已有两项财务指标达标“三道红线”标准。而正荣此番赎回，大幅度释放短债压力，促进债务结构的优化。也让公司迈进绿档房企步伐更近一步。
　　房企要实现良性稳定的发展，必须提升财务管理水平，保持自身的财务健康。如何在一定时间内让资本金，效益最大化和风险最低化，也是目前正荣经营管理目标。2020年报数据显示，正荣的债务成本也在持续下降。而资金面的优化，相信也能带来接下来估值的提升机会。
　　2·惠誉提升正荣信用评级，综合实力优势受认可助推估值表现可期
　　近日，国际知名评级机构惠誉发布最新报告，将正荣地产的展望从“稳定”调升至“正面”，同时确认其长期发行人违约评级为“B+”。高级无抵押债券的评级亦确认为“B+”，回收率评级为“RR4”。
　　惠誉的评级报告指出，正荣有较同业更大的销售规模，在2020年的权益销售金额为780亿元人民币，比大部分“B+”同行规模大。正荣的回款率为权益销售的74％，意味着很大一部分的项目都已合并到资产负债表中。
　　同时报告指出，正荣的杠杆率持续下降，得益于强劲的销售和有节制的购地，正荣的按并表比例计算的杠杆率从2019年的41％进一步下降到2020年底的35％；且正荣的回款率提高，从2019年的权益销售35％提高到2020年的74％，有助于降杠杆。
　　在土储方面，目前正荣有82％的土地储备位于一、二线城市，今年新增土地中有94％也位于一、二线城市。未来也将持续寻求优质土地以维持合约销售的增长。基于优质的土储结构，惠誉预计正荣的销售均价将获得提升。
　　获得评级机构的认可，反映出机构对正荣持续降杠杆、现金流动性、良好的销售规模和未来经营发展的肯定。根据2020年报，正荣资产负债表持续改善，净负债率下降至64.7％，短债比例由34.2％下降至29.1％，现金短债比提升至2.20，未来收入确定性高。
　　在疫情影响之下，中央针对房企收紧融资的管控下，国内房企面临着政策压力，尤其是高杠杆、高负债、现金流状况不佳的房企压力剧增，也引发资本对房企行业发展和估值的担忧。相信，机构对正荣降杠杆的肯定，有望为其估值提升打开上升空间。
　　3·结语
　　今年4月以来，包括华西证券、西南证券、东北证券等在内的多家机构出具研究报告，予以正荣地产增持评级。其中东北证券更是给予6.38港元的最高目标价，较当前4.99港元现价仍有近30％的升幅空间。
　　值得一提的是，正荣地产今年前4月合约销售金额约达547.07亿，同比增长约93％，具备极高的销售去化能力。即使在疫情的影响下，正荣销售增幅仍大幅优先于同行的增长，而公司在土储布局上亦不断发力，进一步体现其在稳规模稳增长上的优势和能力。同时，正荣财务结构优化、融资成本下降、大手笔赎回优先票据、惠普评级的提升、券商的增持评级等利好，充分肯定正荣在降杠杆上的决心以及业务发展上的前景。
　　另外注意到，今年5月，正荣分拆商管入物管，此举有望为夯实公司财务基本面以及加快业务拓展带来积极助推作用，同时公司还荣获中国房地产上市公司综合实力20强。种种皆显示正荣具备发展韧性和成长弹性。考虑到现在估值仍处于历史底部，相信从当前投资逻辑来看，正荣后续估值修复潜力可期。