业绩会直击|雅居乐陈卓林：我才50多岁，就问我接班问题？（实录）

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　　因为李嘉诚宣布退休的事，最近出席业绩会的地产老总屡屡被问及二代接班计划。已经做到5500亿规模的杨国强说，女儿还不想让他退休；刚刚宣布了今年1100亿目标的陈卓林则笑道，“我儿子现在干他的事比我还忙呢。”然后向记者伸出了五根手指，说，“我才50多岁呢，就问我接班问题？”

　　虽然外界并不清楚陈氏家族二代在忙些什么，但雅居乐主席陈卓林过去一年以及未来几年忙的是什么，经过3月21日下午的这场业绩会之后，已然明了。

　　去年一轮集团架构调整后，目前雅居乐旗下已分成地产、物业、环保、教育、建设等业务板块，打造以地产为主，多元化业务并行的布局，今年的600亿投资计划中，100亿将投向正在发展中的几大多元化业务，争取2019-2020年地产外业务占营收比例达到30%。

　　主力的地产板块则独占500亿预算用于买地，冲刺更高规模，主席陈卓林“算了一条数”——现在雅居乐土地储备近3500万平方米，今年再增加1000多万平方米，明年就会有5000万平方米，“按每平方米售价2万元算，我们的货值就有一万亿，未来7年都不愁了。”

　　“既要利润也要规模”

　　台上的三个高管首席财务官兼副总裁张森、副总裁潘智勇以及地产集团总裁王海洋分别介绍2017年公司“非常靓丽的成绩”时，坐在中间的陈卓林更多是低头翻看手里的财务报表。

　　等了大概20分钟，要作总结发言的陈卓林一下子便来了精神，主动接过话题，“今年我们的业绩相当好。”

　　陈卓林所说的业绩亮眼在于售价方面，前几年大量去库存后，雅居乐去年的入账销售均价已经提高到10424元／平方米。

　　得益于此，去年雅居乐毛利率和净利率分别提高到了40.1%、13.1%，前者同比上升13.6个百分点，后者为6.6个百分点，整体营收516.07亿，涨幅10.6%。

　　陈卓林表示，目前中山、广州、惠州、海南等售价都在增加，所以接下来的2018、2019两年的均价都依然会有增幅，并且希望未来三年净利都能有10%以上的增幅。

　　财务官张森透露，去年雅居乐预售均价已增加到了12193元／平方米，因此2018年入帐的均价会更高，也意味着未来还有增长的空间。

　　至于整个地产业务板块，截止2017年底雅居乐的总土地储备为3410万平方米，其中预计今年可售面积1200万平方米，总货值1800亿，销售目标确定为1100亿。

　　“这是一个稳中求胜的目标，希望有超越。”，此外，陈卓林还提出了一个“2018年规模增幅30%左右，2019年希望达到40%”的增长目标，并解释称，雅居乐既要利润，也要规模。

　　不过需要提出的是，雅居乐的毛利率虽然达到了40.1%的行业较高水平，13.1%净利润与之差距却也稍有偏大，并不平衡。

　　对此，张森解释称，以往雅居乐都是以自主开发项目为主，为了快速扩大规模同时控制风险，去年开始慢慢增加了合作、并购的项目比例，期内897亿的销售额中，联营合资公司的贡献较多，加之毛利大稅项也更高，才会出现毛利润与净利润相差较大的情况。

　　雅居乐计划每年拿出销售额的四至五成金额用于购置土地，按1100亿销售目标算，今年的预算是500亿，若回笼资金多还会继续增加投资。

　　不过，房企选择追求规模快速增长的背面往往是负债增加。去年雅居乐斥资346亿拿下746万平方米土地的同时，负债率也从49.1%一下子增加到了71.4%。

　　观点地产新媒体了解到，虽然雅居乐手中的现金达到301亿的历史最高，但去年其借款也增加到了约617亿，其中一年内需要偿还的借款就有271亿，资金流动性减弱。

　　对于目前需要规模的雅居乐来说，这似乎也是无奈之举，张森委婉地表示，71.4%的负债率在行业内其实并不算高，只是以前雅居乐的负债偏低而已。

　　随后，这位财务官透露，2018年雅居乐有较大的融资需要，且多项融资安排已经在进行中，在国内融资渠道收紧的情况下，今年境外的融资空间会更大。

　　“今年多了一个人”

　　陈卓林在其几分钟的业绩总结发言中提到了三个点，一是整体业绩会情况和目标，二是土地储备，介绍得最详细的是第三点——多元化业务板块发展计划。

　　这一规划去年业绩会上陈卓林其实已有透露些许，包括未来三年还是地产为主，五年后希望地产业务与其他多元化业务平分秋色，各占营收的50%。今年600亿总业务投资中，500亿用于买地，另外100亿就用于投资多元化业务。

　　陈卓林介绍称，2017年的财务报表中，环保、教育、物业等其他业务板块的营收比例还很小，仅23.45亿，占比4.5%，但2018年预计可增长到14%-15%，2019-2010年希望可以增加到30%。

　　2018年初雅居乐分拆的物业板块雅生活已成功登陆H股，并在雅居乐集团前一天举行了业绩会，去年利润约在3亿，“今年可能会翻一倍，2019-2020年更好。”

　　环保板块也是雅居乐目前正在大力扩张的业务之一，过去两年已投入过百亿，今年或将继续追加百亿投资，去年通过并购十余个同类公司实现规模快速扩张，陈卓林还得意地透露，环保业务2019年-2020年就会有真正的营收贡献，且利润比房地产还高很多。

　　值得一提的是建设集团，在原有的家具、装修等业务之外，雅居乐近两年也有意拓展代建领域，开展ZF代建工程、PPP投融资等领域的轻资产业务模式。

　　该项也列出了三年计划的建设业务正在冲刺百亿目标，未来成熟后也会考虑分拆上市，或可比已上市的雅生活规模更大。

　　“希望以后的雅居乐地产业绩一半，其他业务业绩占一半，五年不行，六年也差不多了。“

　　为此，雅居乐也对内部人员进行了一次调整，着手为上述几项多元化业务的人才招聘，同时从集团原有人员中抽调，已经上市的雅生活董事长就是原雅居乐集团的副总裁黄奉潮，环保集团则由原本的集团运营官李雪君负责。

　　李雪君此前是负责雅居乐地产运营的高管，其抽调环保集团后便不再参与雅居乐集团的业绩会，雅居乐的主业地产集团总裁变成了王海洋，一个出席此次业绩会的新面孔。

　　所以，在介绍完多元化业务之后，兴奋的陈卓林特意指着坐在旁边的王海洋，“大家都有发现吧，我们业绩会主席台上多了一个人，以前负责地产运营的李雪君去了环保集团，这是地产集团的王海洋。”

　　以下为雅居乐集团控股有限公司团2017年全年业绩会现场问答实录：

　　现场提问：集团去年在香港收购了一个旧楼项目，香港的发展计划是怎么样的？建设集团是否有考虑分拆或者计划上市？

　　陈卓林：香港那块地，GWY宿舍两栋楼我们都收了，那个地方不错，预计比较适合我们的发展，正在推进手续和设计工作，希望雅居乐能够旗开得胜，我们是很有信心的。

　　未来我们也正在探寻好的计划，但是现在的重点是国内，如果香港有好的地方适合的而又有钱，我们会投的，未来几年会陆续做加大在香港的投资，因为也看到香港的市场，同时对自己的产品是有信心的。

　　潘智勇：1+N发展战略是我们长期的战略，环保、建设、雅生活等都是我们战略的重要组成部分，看好这些行业，就去投资。至于是否上市，我认为需要一个综合的考虑。

　　首先，做这些行业有比较高的标准，是较同业和同市场标准来做的，上市是要应集团的需要、市场的要求和环境再作决定的，所以我们认为上市不是最终目的，关键是要做好这些产业，并为股东带来利益，这是最根本的。

　　现场提问：公司今年的毛利和净利都有很大的提升，但两个数字之间的差距较大，为什么？未来要怎么样保持这样的利润水平？高毛利率的项目卖完之后，是否导致毛利率突然又下降？今年计划推出的41个项目平均毛利率会有多少？

　　另外，去年雅居乐负债率大幅增加，虽然目前有301亿的现金，但一年内要还的借款就有271亿，今年如果继续高速增长大举拿地，会不会对流动性有比较大的影响？

　　张森：毛利率主要是2017年的确认均价升了很多，超过20%，反映在毛利率上。至于净利润率为什么会相对有这么大的差距，是因为有些毛利率多是因为联营公司、合资公司的贡献比较大。这是第一个原因。

　　第二个原因是稅项，因为毛利高要交的税项也多。2018年的入账均价可能会比较高，所以我们有信心保持这样的利润。

　　关于负债率问题，我们的负债是高，但是在行业里是不算高的，属于中等水平，这也是应公司的发展，负债率低未必是财务的效益，具体要看我们公布的业绩，今年我们在境内会继续有一些融资的动作，今年境外融资的空间也比较大。

　　王海洋：那41个项目里，大湾区有11个，中西部有几个，西南重庆等地方也有，都是很优质的项目，今年二季度到四季度会是集中推出的时间。

　　现场提问：年初传闻说雅居乐可能会配股融资，有这个计划吗？负债率方面有没有什么目标，未来会维持在什么样的水平？另外，土地投资方面计划是什么？

　　陈卓林：第一、土地方面投资去年有300多亿，接近400亿，货值是1000亿，今年600亿投资拿出来之后，500亿会用来买地，100亿作为其他业务投资，费用，我们认为是比较合理的。

　　二、现在不只是雅居乐，包括其他的地产商，房地产升值都很厉害。但是PE和业绩，其实都是偏低的。其二，包括雅居乐在内的地产商，只是表面上的总资产值，我们现在的货值，现在已经卖到1.2万多/平方米了，当然也有一些8000多的卖到两三万了，中山那里的已经卖到接近2万了，我估计平均会达到2万元，这是不夸张的，已经有近八千亿的货值。

　　这样算来，未来内房的业绩尤其是利润方面，升幅是会很大的。所以现在来说，PE都是单位数，这是估计，最多是10倍左右。如果再说未来的增幅，大家都说30%的增幅。所以雅居乐来说，不需要做配股。因为现在也不是配股的时间。

　　现场提问：因为雅居乐的销售目标是怎么确定的？

　　张森：刚才王海洋总也提到我们2018年的预售金额目标，是1100亿元，比去年的897亿元大约上升了20%几，这也是稳中求胜的一个目标，我们当然也希望超标。至于买地方面，我们现在拿了500亿进行房地产的投资，在销售的金额中，我们预了四成至五成来买地，这是一个指标，相对比较稳健的安排，当然如果销售更好的时候，也会投入更多。

　　现场提问：雅居乐与同行相比，明显的特征是明星项目会带动其他项目的销售，国内市场目前是轮流坐庄的状态，管理层是否考虑过，假如销售的大环境出现变化，怎么去评价这种明星项目对于整个集团的销售的影响？

　　今年的整体的开工量有明显的增长，这也反映了开发商对于大环境的判断，雅居乐对今年的市场是相对比较乐观的吗？有哪些重点的区域是我们比较看好的？

　　王海洋：首先说明星项目的带动，雅居乐一直在致力于打造一些特色的产品，你刚才说的是旅游地产的一些项目，旅游地产项目也是雅居乐的特色，下一步要深耕的，但是不会只集中在清水湾或者云南地区。

　　我们在讲的一些策略方面，旅游地产项目在做城市的后花园，包括杭州的项目，这也是一方面，我们会持续去做。但是刚才我已经讲过，我们投资方面现在正在全国均衡布局，除了粤港澳大湾区和长江经济带地块，中西部地区也有一些热点的地方，这些热点的地方也是我们后续重点关注的，所以会形成多点支撑，避免了你刚才说的一两个项目的支撑，雅居乐今年的销售都已经有一些平衡的。

　　关于开工量的问题，今年的开工量确实比去年有所增多，特别是可售货量1200万平方米比去年超过了15%左右，这是我们的发展计划，也做过讨论，是在我们的可控范围内。关于对未来形势的判断，现在全国差不多有61个城市都有布局，所以整体来说，我们对市场会保持一个谨慎乐观的态度。

　　现场提问：想问一下在多元化业务四个范畴里，哪个会比较成熟？代建会分拆吗？另外，这五年会做些什么有没有一个详细时间表？比如说什么时候会完成交割？

　　王海洋：我们是按照市场的情况和公司整体布局，坦率来说，这四个板块确实是很有基础的，有些是新进去的，我觉得基础好的可能会发展得快一些，但是也要看这些行业所面临的情况。目前来说，还没有具体的一个时间表。

　　陈卓林：代建是我们最不成熟的，建设、家居装修做了很多年，而且工程总包现在接近一百亿，所以那个应该是最成熟的。第二个成熟是园林绿化，我们也做了很多年了，做了很多材料，也有几十亿。关于代建，有机会了我们可以考虑资本市场，希望下一年更明朗一点。

　　当然也是朝着雅生活的目标，一部分一部分地成熟拆分。潘总刚才说的没错，我们不是为了上市而上市，主要是为了把产业做大做强，为我们的发展贡献业绩。