直击降准之后的北京楼市：新房淡定二手房降温 刚需刚改心动

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　　房地产市场的持续下行，最新发布的降准政策也未能成为房企的救命稻草，当降准遇上中秋，北京楼市的火热并未如期而至。北京商报记者近期调查发现，与之前炒作“春天来了”伺机趁势营销不同，此次降准政策发布后，大部分开发商保持淡定，北京和环京新房市场并无大的变化；而二手房市场还有降温现象，我爱我家研究院数据显示，截至9月16日，9月北京二手房签4827套，较去年同期下降5269%，并没有因降准而有所提振。但不得不提的是，此次央行降准虽没能对北京楼市带来过多利好影响，却在一定程度上提振了购房者信心，部分刚需、刚改购房群体开始考虑入市。



　　新房：销售看淡降准



　　在今年的中秋节前夕，央行再次宣布降准，但这份中秋礼包对于房地产而言，却难改此前已经形成的降温局面。



　　在北京，北京商报记者走访发现，与此前炒作“春天来了”，伺机趁势营销不同，楼盘销售人员在向购房者进行项目推介时，均未提及降准这一所谓购房“红利”。



　　“央行降准对于目前市场而言，并未带来多大影响，而且对于资金银行管得越来越严，首付不变，现在这个市场不是降准能刺激出来的。” 包括万科城市之光·东望、中海·寰宇天下、华润·未来城市等多家现场销售人员均向北京商报记者直言，不只不向客户聊这个，营销圈子内部也看得很淡，这一曾经被屡次炒作不爽的购房“红利”当下如同“鸡肋”一般。



　　尽管销售人员对降准释放的利好很淡定，但在中秋节北京商报记者走访一月前踩盘的同一批项目时发现，看房客有明显的增加。“还是小长假的因素多一些，现在开发商都很拼，售楼处建的要么跟游乐园似的，要么就跟咖啡馆一样，看房的同时也当休息了。”自5月开始，太原房产成交均价：9025元/㎡, 临近年中，各大待入市项目加快脚步，集中在后半年发力。



　　上述多个项目销售人员一致判断，到访客户的增加与降准的利好并没有太大的关系。



　　与北京城区的项目类似，环京地区楼市在中秋假期期间，也迎来不少看房客群，相同的是，央行降准“红利”在这些“18线”市场也未能得到体现。



　　“如果非要说此次降准能为房地产带来哪些利好影响，就是降准对刚需的心理有影响，觉得不得不买赶紧买，可能会释放一部分，另外就是投资的担心手里的钱不值钱，将房地产与黄金画等号此外，降准以后，会刺激银行增加对个人贷款的发放力度，购房客群量会有所增长。”固安孔雀城一位销售人员直言。



　　似乎过去的经验在告诉我们，只要降准，总能在一定程度上给房地产市场带来利好。但业内人士认为，在“房住不炒”的大背景下，房地产调控加码不断，相应的房地产投资属性被不断弱化，以投资为出发点的购房者将会越来越谨慎，观望情绪趋浓。



　　“监管层面持续收紧，降准资金很难流入房地产市场。”中原地产首席分析师张大伟也认为，只要信贷政策不出现明显变动，其他政策的调整对楼市影响非常有限。整体来看，今年的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多，但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。



　　事实上，降准这一“红利”对房地产市场的影响在数据端也可见一二：据我爱我家研究院数据显示，截至9月16日，9月北京新建商品住宅（不含保障房、商住房、共有产权房）成交1557套，环比上月同期下降792%，与去年同期相比下降693%；共有产权房成交746套，环比上月同期增长28454%，但仍较去年同期下降4075%。我爱我家研究院方面表示，就目前的数据来看，降准并未对北京新房市场产生大的影响，9月上半月增长较多的只有共有产权房，但这主要与供应及政策有关。



　　二手房：成交不增反降



　　与新房市场类似，央行降准的刺激，在二手房市场也反应平平。



　　以往的经验是，降准政策出台后，二手房市场最直接的表现就是房源成交周期缩短、挂牌价格调高等。



　　此次的情况并非如此，北京商报记者从多家中介门店了解到，受市场遇冷影响，近期北京二手房挂牌均价持续走低，虽然降幅很小，大概单价在一两百元左右，但下滑趋势日渐显现。



　　链家和平里地区的一位中介人员向北京商报记者表示，最近一周北京二手房市场并没有太大波动，降准消息出来后，来看房的客户数量也与之前没有太大差别。“金九银十”一般是房地产市场的活跃期，但受严格调控政策的影响，这一概念在今年并没有得到体现。“按照目前的情况来看，今年的房子是越来越难卖，二手房市场很难继续冲高，达到往年的销售成绩。”该中介人员进一步表示。



　　同区域的我爱我家中介人员则向北京商报记者透露，降准消息出来后，也有一小部分业主表达了想“提价”的需求，但从整体来说，目前房价没有大幅上扬的趋势，更多的是“吃老本”，以稳为主。



　　近期北京二手房成交量并不理想，据我爱我家研究院数据显示，截至9月16日，9月北京二手住签4827套，较上月同期的6232套下降2254%，较去年同期的10203套下降5269%，签量下降幅度明显。



　　对于下一阶段的北京楼市走向，我爱我家研究院方面表示，虽然降准后资金仍有流向房地产的动力，这会与政策产生一定的冲突、博弈，但今年国家对资金向房地产流动的渠道是严防死守，当前的房地产调控形势依然是从严趋紧，北京作为首都更是市场焦点，因此未来一段时间里北京楼市很难有大的回温，无论是新房还是二手房、市场偏向低位企稳，这种情况或许要到明年春节后才能有所改变。



　　近两年来，央行降准的思路基本一致，其核心就是为实体经济减压，定向支持中小微企业，稳定经济发展，同时避免资金流向房地产，促进经济脱虚向实，这与当前国家的整体经济形势以及国际经济形势大有关系。



　　购房者：刚需“候场”



　　与销售们的淡定不同，刚需购房者对于降准还是有反应的。



　　35岁的许伟在这个中秋节终于出手花了300万元在大兴买下了自己在北京的第一套房，这个购房计划她足足酝酿了两年。“市场一直不好，总觉得可以等等，说不定还会降。”然而降准的消息释放后，许伟变得不再淡定。“可能市场还会降，但到时候有没有谈判的空间就不知道了。”许伟透露，没贷过款、没买过房，家里给的首付款也比较充足，这让自己成为了开发商眼里的“优质客户”，谈下来的折扣点也比较客观。



　　“当下，刚需客群应当把握住最后的时间窗口，对看好的楼盘及时出手，加速办理前期首付、签约、申贷等流程手续，最大化降低置业成本上升的可能性。”合硕机构首席分析师郭毅认为，在“房住不炒”、“因城施策”的调控纲领下，凡是楼市过热的城市，购房者很可能将在10月8日后面临“惩罚性”高利率。如果现在还没有选到适合的地产项目，那么可以考虑压缩单套总价，通过提高首付比例、减少贷款金额的方式控制购房成本，这对于刚需客群而言尤为重要。



　　易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，从今年房价调整来看，实际效果还是比较明显的，各地也开始有了降价现象。但是盲目降价也容易引起市场的恐慌，而且降价中如果刚需购房者因为各种制约而不入市，那么市场交易萧条对于经济稳定也是不利的。



　　在严跃进看来，正常的购房需求，包括刚需和改善型需求，其实还是需要通过货币政策来进行刺激的，这是很合理的消费需求。所以后续的楼市调控基调或会有小幅调整，过去对于“房住不炒”的理解，其实是希望通过降低房价来实现“房住不炒”的效应，但后续其实更需要强化对交易秩序的管控，进而落实“房住不炒”的导向。