中国首批公募REITs岁满月余，浅析成长途中现状及前景

wjunxi

2021年5月31日，中国首批9只公募REITs正式公开发售，合计募资金额314.03亿元。6月21日，首批9只公募REITs产品在沪深交易所挂牌上市，标志着中国公募REITs市场正式诞生。

  中国房地产REITs现状及前景
中国成功发行的9只公募REITs产品的行业范围涉及产业园、高速公路、污水处理、仓储物流、垃圾处理及生物质发电等多个领域。其中包括在上交所上市的5只公募REITs产品：华安张江光大园REIT、浙商证券沪杭甬杭徽高速REIT、富国首创水务REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT，以及深交所上市的4只公募REITs产品：中行首钢生物质REIT、博时招商蛇口产业园REIT、平安广州交投广河高速公路REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT。

中国房地产REITs目前处于刚起步的试点发展阶段，采取封闭式的运作方式，不开放申购与赎回，其后只能在二级市场买卖。而其收益主要来源于两部分：高比例分红和交易差价。基础设施公募REITs产品采取强制分红政策，要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，稳定的分红率类似于债券的派息，表现出债性特点，但强制分红并不等同于债券的固定利息回报；虽然采取封闭式运作方式，但公募REITs在交易所上市之后，投资者可以在二级市场进行竞价交易来获得由交易差价带来的收益。

截至目前，中国首批9只公募REITs产品已经上市一个多月，其价格经历了先涨后跌到趋稳的过程，成交量在首周放量之后也逐步回归常态。上市首日，伴随着高涨的公众认购热度，9只REITs产品均实现高开收涨，其后的两个交易日下跌，首周价格振幅较大。第二周受节日效应影响，价格波动也有所放大。第三周之后，REITs产品的价格趋于平稳发展，成交活跃度也降至平稳状态。

处于初创探索阶段的中国房地产REITs市场已经实现了从无到有的第一步，伴随着“十四五”规划纲要提出“推动基础设施REITs健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”，社会各界对基础设施REITs的认识也逐渐统一。在中央部委层面，有关部门正积极研究制定税收、投资者等支持政策；在地方层面，上海、北京、苏州等多地ZF也出台了专项支持政策。下一步，随着国家发改委“958号文”发布，中国基础设施REITs有望在清洁能源、保障性租赁住房、新基建等领域推出更加具有创新特色的基础设施REITs品类。
  疫情给房地产市场带来的转变
近两年来，受疫情对经济的持续冲击和影响，全球房地产行业也正经历着历史性的变革。疫情前，美国是全世界最受欢迎的的商业房地产市场，但由于疫情对经济的持续冲击，美国商业房地产的收益和估值较疫情前已削去逾四分之一。疫情后，在数字经济发展的背景下，香港和中国在全球商业房地产市场中迎头赶上，呈现有利的竞争姿态。
公募REITs：未来还将长远发展
中国公募REITs的特点之一是公众投资者将参与认购和交易，涉及公众投资者利益，只有获得公众投资者认可及踊跃参与，方能成功落地，侧重保护投资者利益。中国公募REITs采用的是公募基金-ABS-运营管理人的外部契约型治理模式，由公募基金管理公司担任管理人，并强调压实公募基金管理人责任，要求公募基金管理人提升产业管理能力。中国公募REITs市场目前处于起步探索发展阶段，仍然存在不足之处，资产运营管理人的专业水平溢价尚未显现，扩募预期还需要逐步释放，资产弹性价值尚未挖掘到位。如能良好解决目前存在的阶段性问题，便可以给投资人提供一个平稳、可持续和可以不断挖掘的市场。

因此，公募REITs产品未来为长久发展需要可能会发生再融资、扩募及收购。基础设施公益属性及费控特点决定了REITs产品的成长路径可能比较难仅以现有项目收费增长为基础，或者依靠降本增效，还将依赖于再融资、扩募、增量并购交易来实现在未来的长远健康发展。