旭辉瓴寓莫沸：探索租赁住房可持续性发展之路

浪浪沙

旭辉瓴寓是开发商背景，积累了强大的开发和建设能力，旭辉瓴寓也是大型租赁社区的鼻祖，运作项目已达24个；旭辉瓴寓走重资产持有和轻资产运营管理之路，打通了前期定位、方案设计、施工建设、开业筹备、运营服务、融资方案、退出估值等的全链条资管能力，累计管理资产规模100亿元。

在维C公寓传媒主办的第四届租无忧“寓言·未来”住房租赁产业高峰论坛上，旭辉瓴寓副总裁莫沸发表了主题为《探索租赁住房可持续性发展之路》的精彩演讲。




柚米寓租房以下内容是根据演讲现场实录整理得来：

01

行业现状分析

在一线城市，年轻人买房的压力高居不下，在房住不炒的前提下，房子的投 资属性已经逐渐消退。

莫沸表示，越来越多的年轻人接受租房解决居住，但市场上缺少有确定性的、适合长期居住的租赁产品。

从两年前开始，旭辉瓴寓就开始战略布局大型租赁社区，目前大型租赁社区（包含未开业的）项目已经达到24个。

“未来社区化、品质化、生活化的租赁住宅是更适合长期居住的有确定性的租赁产品。”莫沸指出，相比单栋集中式公寓，租赁社区更规范、更集约、居住成本更低、更便捷、更宜居、更舒适、更稳定。

目前，长租公寓行业主要有轻资产托管式、中资产包租式、重资产三种模式。

莫沸认为，重资产模式相比于轻、中资产模式更成熟、稳定，优势更加凸显。虽然重资产前期投入较大，但一旦解决流动性问题可获得每年5-6%的租金回报，50-70年的产权亦能获取高额银行D款，解决了大部分建设投 资资金问题。如果有效控制土地开发和总投 资成本，提升经营性现金流，控制运营管理成本，降低税收，就能产生更好的盈利。




自成立以来，旭辉瓴寓始终坚守资产管理人的角色定位，致力于构建百万级生活服务平台和千亿级资产管理平台。

旭辉瓴寓积 极 探索，通过已有项目的成功经验打通了前期定位、方案设计、施工建设、开业筹备、运营服务、融资方案、退出估值等的全链条资管能力，通过数据技术驱动业务，实现精准决策、精细管理，助力资产价值最 大化。

同时，瓴寓强大的数字化系统支撑了从投拓到运营每个环节的精准决策。投 资决策系统和数据智能系统帮助预判租金、房量以及未来可实现的出租率；数字化技术解读客户需求，让产品、服务与定位三者匹配，以确保产品的真正落地；KOI智能营销系统实时监测每天甚至每小时的销售情况，及时调整策略提升成果；以及投后管理系统帮助团队分析经营数据变化，实时复盘投 资偏差的原因。







02

租赁住房可持续发展之路

旭辉瓴寓一直在探索重资产持有和管理的模式，截至目前，旭辉瓴寓累计资产管理规模100亿元。

早在2017年12月，旭辉瓴寓成功发行中国民企首 单长租公寓储架式权益类REITs，金额30亿元，并于次年发行两栋2.5亿物业；2019年12月，旭辉瓴寓战略携手巨头平安不动产搭建100亿长租公寓投 资平台；2020年1月，旭辉瓴寓战略携手GIC，双方首 期合作的四年内投 资5.7亿美元用于住房租赁项目的投 资；2021年1月，战略携手中再资本共同投 资和管理险资租赁住房专项基金；2021年8月，联合知名险资共同投 资上海R4 地块。

租赁住房可持续发展之路在哪里？

莫沸以旭辉瓴寓的上海浦江华侨城柚米社区的实操案例，带来了他的思考。




作为旭辉瓴寓打造投融建管退闭环、大数据分析赋能的首 个实践案例，上海浦江华侨城柚米社区总投 资20亿元，共计1869套房源，目前出租率达到95%，平均租金3360元/月/间。

“产品是基石。”莫沸表示，产品做不好，客户定位不准，将会导致后期的运营服务大打折扣。

因此，在投 资改造阶段，利用大数据分析客户来源、收入水平、导流可能性以及日常行为方式等，针对租住前、租住中、租住后这三个不同的阶段，分析识别痛点后利用数字化产品设计配置资源、解决痛点，让客户获得更好的体验感等。

在运营管理阶段，做好安全管理、基础服务、增值服务以及社群社团联盟，让租户更有归属感、参与感。

在收费层面，上海浦江华侨城柚米社区实行一价全包，透明实价，不超标准收费；不乱收费，服务项目清晰，统一公示，可以追溯；无租金贷，不设租金贷入口，不推荐租金贷，不超收客户租金。

通过调研租户需求，上海浦江华侨城柚米社区首 次尝试国内第 一个租户公约，提倡积 极 向上的行为准则、和谐安定的社区氛围；还成立了特色的社区联盟，由瓴寓和各社团团长共同管理，各个社团之间共同发展团队，互相支持，让社团共同成长；各兴趣社团的建立由租户申请，瓴寓给予指导和监督，并协调解决资源。

“服务实现个性化、模块化、产品化，满足多维度需求。”莫沸表示。

目前住房租赁行业可持续发展面临几大困难：增量租赁住宅供应缓慢，参与主体市场化程度不高；行业规范欠缺，机构化程度低；资金需求量巨大、税负较重。




住房租赁行业想要实现可持续发展，莫沸给出了几个建议：政策端，需要有计划地进行租赁用地供应，参与主体逐步市场化；从需求端来看，需要尽快落实租购同权，非改居享受民水民电；金融端，加快租赁住房公募REITs试点，简化交易结构；给予一定的低息扶持；此外，降低税负。

在论坛同期举办的住房租赁广厦奖颁奖典礼上，旭辉瓴寓凭借在住房租赁产业的高质量发展，一举获得“全国集中式公寓TOP1（10000间以上规模）”、“江浙沪品牌公寓TOP5”及“年度十佳投 资价值企业”三项大奖，在产品力、城市群竞争力及企业成长力三维度获行业认可。