从雅居乐半年报，看房企应对市场周期性调整的高质量发展样本

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　　在地产圈，如果规模和速度效应均已失效，房企靠什么实现增长？这成为整个房地产行业都需要面对的问题。

　　而为避免系统性金融风险，确保房地产行业平稳、健康、持久发展，监管政策陆续出台。今年前7个月就有超过350次调控政策出台，平均每月高达50次。传统“高杠杆+高周转”，通过资本撬动估值的行业逻辑逐渐失效。

　　那么未来的方向该如何调整？雅居乐集团（03383.HK）给出了答案：房企必须具备强大的适应能力，既要稳固的地产优势，又不能只有地产一个优势。

　　8月18日，雅居乐发布2021年中报。数据显示，在地产业务实现营收、净利润以及预售金额多个指标的增长，实现“三道红线”零踩线的同时，公司完成多元化业务的全面发展。

　　表面上，雅居乐完成了一家房企实现业绩增长的任务；实际上，雅居乐已围绕“人居体验”构建全价值链。而且无论市场表现还是财务指标都能证明，目前其发展形态完全能适应行业的改变。

　　雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林表示，“未来雅居乐将继续坚守‘以地产为主，多元业务协同发展’的营运模式，实现整体业务的稳步发展。”

　　按照陈卓林观点的指向，地产业务是公司巩固大盘的基础，多元化是第二增长曲线。将二者充分融合后，雅居乐将驶入发展的快车道。

　　人居思维重构地产

　　国家统计局数据显示，2021年上半年，全国房地产开发投资达到72,179亿元，同比增长15%。整个行业仍在快速发展的道路上，不过房企奔跑的难度正在增加。

　　根据贝壳研究院统计数据，上半年TOP50房企住宅用地拿地规划建筑面积下降18%，同时成交金额同比增长9%。一边是下降的拿地面积，一边是增长的获取成本，足见平均楼面价正在稳步提升，房企维持长期发展需要投入更多资金。

　　然而对房企而言，掏钱很困难。

　　早在一年前，监管部门出台地产“三条红线”的要求，正是避免房企再以承受风险为代价，依靠规模融资快速膨胀的传统路径。当“降杠杆”成为行业主流，地产业务的成长逻辑已然改变。

　　与此同时，资本市场严格控制资金违规流入房地产行业的态度亦没有改变。

　　眼下，通过资本杠杆快速放大企业规模的“虚胖式”房企逐步沦为行业边缘，“毕其功于一役”背负高风险的拿地策略，寄望“大投入、大产出”的方式已经没有增长空间。

　　而是到了考验房企对市场的敏感度与产品力的时候，地产行业回到围绕“人居”的基本诉求，通过用户口碑树立行业地位，带动业绩增长的阶段，这也正是雅居乐的优势所在。

　　按照雅居乐的规划，地产、物管、环保、景观设计与家居服务等多个领域展开布局，全面覆盖从前端建筑，到中端项目销售运营，再到后端增值服务生命周期。

　　以其地产主业为例，项目顺利交付并非业务结束的标志，而是其全价值链开始正常运转的起点。以房子为杠杆，全面撬动各项增值服务。

　　针对差异化居住场景，雅居乐已经建立成熟的“5N”产品体系——雅苑系（一人居）、雅郡系（二人居）、雅府系（三/四人居）、雅宸系（旅居）、山海系（文旅）5大产品系，并在社区内嵌入以乐社区、乐科技、乐全龄、乐健康为代表的N分子生态系统，通过产品与服务，将业主与复合价值链相互衔接。

　　这种顺应时代的产品逻辑，得到市场的充分肯定，其物业发展营收达到320.92亿元，同比增长9.5%。

　　值得关注的是，其多元化产业收入也录得64.96亿元（已剔除关联业务营业额），增幅达到54%，在地产主业快速发展的基础上，寻找到了更多的增长点。

　　“今年来看，我们的投资在地产和非地产方面大概是八二开。”按照雅居乐副总裁潘智勇的观点，目前“人居”价值仍有继续成长的空间。

　　主业和多元化业务共同支撑了雅居乐业绩全面提升。财报数据显示，上半年公司的营收为385.88亿元，同比增长15.1%；股东应占利润为52.90亿元，同比增长3.2%。

　　三张王牌

　　将雅居乐的稳健表现归结为顺应时代的调整，这一点没有问题，但还不够充分。

　　“中国房地产很难再看到类似以往30%-40%的超高增速。”

　　意识到风险即将的房企不在少数，很多起步很早，开始面向地产板块之外投放资源。

　　而雅居乐的多元化发展路径也在2015年开始铺开。

　　时间来到2021年，雅居乐物业发展业务收入与多元化业务收入的占比已分别达到83.2%与16.8%，未来还将实现多足鼎力的格局，原因是什么？其手中的三张王牌非常重要。

　　第一张：地产巩固基本盘

　　虽然多元化是大方向，但动力源头还是来自地产业务的强力支撑。

　　按照中房网的监测数据，疫情影响叠加政策调控，不断压缩房企生存空间，导致1-6月典型房企销售目标完成率刚刚过半。地产主业这一枝花都开不好，却强求满园春色，这并不现实。

　　相比之下，雅居乐的表现要优异得多。截至2021年6月30日，雅居乐实现预售金额753.3亿元，同比上升36.7%；实现预售面积484.8万平方米，同比增长19.7%；预售均价15539元/平方米，同比增长14.2%。

　　按照全年1500亿元销售目标，其销售目标完成率已达50.2%。雅居乐向来有下半年发力的惯性，配合“金九银十”的市场周期，顺利完成全年目标难度并不大。

　　财报期内，雅居乐新增22个优质项目，总建筑面积达到304.3万平方米，同时继续深耕珠三角与长三角两大战略城市群，进一步巩固其全国业务布局，进一步降低风险系数。地产业务的雄厚实力，提升了全局稳定性。

　　第二张：指标健康确保发挥空间

　　这是所有房企必过的关口。如果地产主业的快速增长，底层原因是房企叠加风险所得，嫁接在主业之上的其他业务自然没有足够安全发展的基础，导致风险成本抬升。

　　主动为核心的地产业务“排雷”，已成为行业的主旋律。曾有机构针对100家上市房企进行统计，2020年40家成功降档，其中10家房企降2档，1家房企降3档；零踩线房企为29家，同比增长70.6%。

　　上半年，雅居乐进一步改善了财务指标，剔除预收款后的资产负债率为68.4%，同比下降3.5个百分点；净负债率为45.3%，同比大幅降低15.7个百分点；现金短债比提升至1.18倍，已成为零踩线房企。

　　健康的数据指标，也给资本市场更多信心，促成雅居乐将融资成本降低0.6%至5.96%。按照亿翰智库统计数据，上市地产公司将资金成本控制在6%以内，可以归入“优秀”档位。

　　第三张：管理团队成功挖潜

　　当前，房地产行业已经从过去的土地红利时代、金融红利时代，进入了管理红利时代和创新红利时代。

　　通过管理模式创新，建立标准化、智能化、数字化方式提升企业运转效率，达成“开源”目标的同时实现“节流”效果，成了房企的必修课。这需要融汇符合时代需求的理念、先进的信息化改造能力，以及管理层敢于尝试、善于尝试的意愿与勇气。

　　在这方面，雅居乐同样表现突出。2018年，为了赋能其“1+N”多元化战略发展，雅居乐推出了“共享服务中心”模式，并率先在财务和人力行政部门实现。这一管理模式被称为SSC（Shared Service Centre共享服务中心），在大型跨国企业总较为常见，优点是可以加速运营效率，实现组织提效。但在房地产企业中应用较少，雅居乐显然走在了前列。相关数据显示，在“共享服务”模式下，财务和人力行政工作均实现提效节本，其中，财务共享提效约70%以上，成本节约50%左右；人力行政共享提效40%，成本节约15%。

　　“共享服务中心”是雅居乐实现精细化管理和效率发展的一个重要抓手。超前的管理理念与现代化基础框架相结合，帮助雅居乐提升了管理效率。权威机构同样认可这些尝试，为其授予“智慧财务卓越领军企业奖”，德勤中国联合新加坡银行、香港科技大学商学院、《哈佛商业评论》更是为其颁发“中国卓越管理公司”称号。

　　地产稳根基、健康指标提升耐力、管理实现提质增效，这三张王牌帮助雅居乐构筑高质量发展的根基。

　　当然，只有这三张王牌，还不能确保安全。外界的调控与内部的压力，对房企提出了更大的挑战。

　　今后很长一段时间，去风险都将是行业的主旋律。上半年出台的调控政策已经超过350项，下半年还会延续该趋势：刚进下半年，监管部门要求买地金额不得超年度销售额的40%；第二批“两集中”供地的城市中，深圳、天津、青岛等多地决定延期。

　　在调控政策的影响与各地限价压力的夹缝中，房企利润空间不断收窄。

　　若想维持健康发展，要么家底足够厚，厚到能够支撑企业跨越周期；要么下半年规模拿地，避免入不敷出再次出现，二者必选其一。

　　既要确保对行业风向的判断不能偏，又要在行业调整期填充资源。在这两方外力的挤压下，还要确保能赚到钱，不过具备强大容错能力的企业将会更加潇洒自如。

　　在土地储备方面，雅居乐持续推进“2+3+N”——珠三角和长三角两个战略深耕城市群，成渝、京津冀等标准聚焦城市群，以及滇中等N个地区的城市群战略布局。

　　在这些国家级城市群，雅居乐已经填充好“粮仓”，比如，其在粤港澳大湾区和长三角两大战略深耕城市群土储分别达到1,386万平方米和696万平方米，占整体土地储备的26.2%和13.1%。在行业中拥有如此“家底”的房企并不多，不必面对 “入不敷出”的极端情况。

　　同时，雅居乐并没有停止“走出去”的脚步，上半年通过招拍挂、勾地及股权收购等方式，新增22个优质项目，新增预计总建筑面积304.3万平方米，总土地金额216.35亿元，进一步策略性巩固了集团全国业务布局，确保未来利润空间，未来增长动力依旧强劲。

　　可以看出，面对外部的不确定性，雅居乐可以有众多选择：足量的资源储备，短期内能够抵抗不确定性因素的干扰；动若脱兔，“招拍挂”、勾地，以及股权收购相结合的多元收纳土地的方式，帮助雅居乐的控制整体运营成本。

　　在多元化发展方面，雅居乐还挖掘了更多发展潜力。

　　在物业管理方面，雅生活上半年营收62.5亿元，同比上升56.1%；在管面积及合约面积分别为4.24亿平方米及5.84亿平方米。

　　在城市更新方面，已签约合作协议22个，锁定预计建筑面积达1,492万平方米，锁定货值预计4,522亿元，重点集中在大湾区，并向华北及中原地区深入。

　　在环保方面，期内录得营业额为12.19亿元，同比上升52.6%；同时，品牌综合实力持续提升，获评“中国环境企业50强”及“2020年新兴环保领军企业”等殊荣。

　　这样看来，雅居乐从主业到多元业务，都为锚定未来高质量发展，攒足了底气。

　　下半年，唯一的不变就是改变。

　　眼下已经不是曾经那个躺着可以赚钱的时代，房企必须适应“高周转”、“低利润”、“不犯错”等严苛要求的考验。在这个大浪淘沙的时代，只有优质的房企才能应对周期性调整。

　　不过从雅居乐的年报不难判断，公司管理层在周期性调整开始前，已经做好针对性布局。无论眼下的储备，还是面向未来的准备，都能做到应对自如。必须承认的是，对未来的精准判断，以及恰到好处的应对，正是雅居乐实力的体现。