关注旭辉瓴寓：让租住社区承载理想生活

浪浪沙

一线城市高度发展的今天，城市中心区域无论是土地资源还是人口资源都已趋于饱和，伴随着郊区新城发展、产业人口外导，城市外 围区域的居住需求将大幅上涨，尤其是大型产业**区的企业员工住宿需求。作为大型产业集中区域的刚需配套建设，大型租赁社区也会成为企业集团或是产业园吸引人才的重要方向。随着新一代租赁群体的流入，无论从产品类型、功能配套还是居住区域，都会产生新的需求增长，同时我国不断加大租赁用地、集体用地出让，推进城市更新步伐，上海公寓租房大型租赁社区的到来可谓是大势所趋。

在此背景下，旭辉瓴寓联合克而瑞就“国企+运营商 新模式玩转大型租赁社区”为主题开展了一场讨论，来自国企、运营商、高校的嘉宾发表了精彩观点，其中旭辉瓴寓从民企运营商角度发表了演讲。




理想的租赁社区是什么样的？

瓴寓认为，理想的租赁社区应具备三个主要特质：“良好城市服务能力”、“良好生活、居住体验”及“合理投 资回报”。简单叙述就是，对城市有贡献，能够支撑区域的招商引资，为产业落地提供配套服务；对客户有责任，不仅提供一方住处，更能给予他们美好租住生活的权利；对行业有担当，保障参与主体可持续发展的健康模式。

良好城市服务能力 —— 职住平衡

说起职住平衡，普遍的认知可能还停留在数量是否平衡。但实际上，平衡应细分为“数量平衡”与“质量平衡”两个维度。除供应量增大外，“质量平衡”，或者称之为“定位”，才是践行“房住不炒”战略方向的有效实践。租赁产业想真正实现对商品房的替代，一定是满足多层次、多年龄段人群不同的租住需求。

比如同样做租赁社区，在“陆家嘴金融区”和在“张江高科技园区”的平衡标准就有绝 对差异。区域内的职业属性、收入水平、客户需求、作息习惯以及社交需求等，对产品的打造和社区环境的营造都起到引领作用。

在陆家嘴，客户画像定位“金融精英”，具有普遍收入高，消费能力强、生活节奏快等人群特征。基于行业属性，他们可能对社交及商务洽谈的需求较大，因此设计产品时，可以在公共区域增加小酒吧、商务接待区等。而在张江板块，租户以科技从业者为主，这类群体平时加班较多，回家后对公共空间的需求有限，但对健身场所，适当**的区域需求高，同时对入户空间舒适度要求更高，室内配置完善。




良好城市服务能力 —— 价格合理

另一方面，随着“保障性租赁住房”的政策导向出台，租金价格合理成了必然趋势，这与旭辉瓴寓始终坚持的“让更多人租得起，住得好”的品牌理念不谋而合。据调研发现，现今普遍租房人群对于月度租金支付较为舒适的范围为月收入的20%至30%，为了实现新市民价优物美的租房需求，瓴寓不断优化产品，探索空间坪效与舒适度的平衡点，力争让租金落在合理区间。

良好城市服务能力 —— 服务经济的全局思维

同时，从城市角度看“租赁住房”是新基建，既是构建多中心空间结构的先决条件，也是推进城市群经济社会融合发展的有力支撑。简单来说，租赁行业不仅承担了让“新市民、青年人”得到良好居住环境的责任，还为区域的招商引资，新产业、新企业的入驻奠定基础。

良好生活、居住体验 —— 从社区角度定义生活空间

以往经验看，在规划租赁社区实践中，开发商容易把房间做小，造成相对较小的空间范围内，生活空间和居住空间不完整，而这一不完整其实可以通过社区服务和公共配套来完善。设计时既需要考虑居住空间的舒适度和完整度，有效提升经营坪效，还需要满足规划条件的限制。

因此，在社区设计规划时，瓴寓将生活需求有机分解为高频、中频、低频使用；私密、半私密、开放空间等多个维度，同时按照客户的年龄段以及家庭结构进行有机规划。




举例来说，卧室需要绝 对的私密性，但健身、社交、客厅等功能完全可以通过社区共享空间来承载。餐饮方面，根调研，50%以上的单身白领不愿意在家做饭，所以瓴寓有针对性地弱化室内烹饪设施，设置简易料理台，同时在社区公区范围增加功能齐全的公共厨房，商业配套部分提供价格合理的多样化餐饮，满足多层次客群的生活需求。

良好生活、居住体验 —— 居住空间的舒适与合理性

室内空间的设计不是一张床、一个桌子的堆叠，而是对生活场景的描绘，设计师需要充分考虑采光、通风、户外景观的对应性。

比如户外景观较好，可以将休闲空间置于窗口，让人、阳光和室外景致做充分的交流。如若室外空间相对狭小，则将就餐区和工作区进行整合，使空间更加紧凑。瓴寓细化了室内十几个生活场景并在场景与场景之间做有机结合，让租客在相对有限的空间内，提升生活的舒适度和满意度。

良好生活、居住体验 —— 公共空间的社交属性与社会属性

租房的年轻人，除了居住以外，更希望能够遇到一群志同道合的人，思想碰撞，一起成长。因此在公共空间的产品打造中，瓴寓融入社群机制，以“空间”+“社群”，有形与无形的有机结合，形成匹配租客链接场景，推进社区文化的产品导向。以华侨城社区为例，现在我们有近50多个社群组织，包括音乐舞蹈、英语沙龙、户外运动等，租客通过参与社群活动获得了朋友和组织，真正把社区变成自己生活的载体。




良好生活、居住体验 —— 社区归属感与城市融入度

租赁社区的打造还寄予了一个愿望，就是希望更多住在这里的年轻人不仅为所在企业贡献力量，同时能为城市发展贡献力量。因此瓴寓有意识地和社区所在街镇组织交流，开放社区的共享空间，把街镇活动带入社区，实现“社区与社会”的完美融合。如瓴寓的浦江镇社区，现已成为当地街道的社群活动点，社区居民与租客充分互动。基于此，租赁社区不再成为管理难点，而是为社区注入主流文化元素，为街道带去活动的交叉点。

合理的投 资回报

近期出台了多项租赁政策，在新基建REITs上，提出了以4%的回报率发行。但在实际运作项目的过程中，我们认为相对合理且比较良性的净租金回报率区间在5.5-6%左右。一个租赁社区通过优质产品打造、精细化运营管理以及成本控制等，不仅能覆盖银行利息，且能够返回一部分本金，同时达到发行REITs的标准，实现租赁产业健康、可持续、规模化发展，未来，逐渐形成头部企业。