房地产海外置业二手房交易价是如何评估的？

ningx***

　　与新房交易不同，房地产海外置业二手房买卖时的交易价是对房屋进行评估后得出的，一般都是由银行办理二手房评估确认，那么，二手房评估时，是如何确定二手房的交易价格的呢？
　　
　　二手房做价格评估时既要参考周边同地段、同档次、同面积的二手房销售价格，又要结合房子初次购买的价钱、楼层、朝向、房型以及配套设施和房屋折旧来考虑。其中折旧费是依照每年减2%来计算，如果说住房楼层比较好，可以增加3%价格，如果没有物业，应当减去5%价格，周围有学校可增加15%价格。
　　一、有哪些因素会影响二手房评估交易价？
　　1、市场因素
　　二手房价格的评估既要符合市场价格规律，又要符合房屋的实际情况，估价的第一步就是要把房屋与市场同类房屋价格、临近房屋价格等相比较，同时，要把房屋的成本与折旧进行折算，合理的折旧方法是每年大约折旧2%左右。
　　2、区位因素
　　这是买卖二手房必须考虑的因素。交通、商业服务设施、基础设施齐备的小区生活宜居度会相应提高，所以比较容易出手。而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时将会被扣减一定的价格。
　　3、造型质量因素
　　看好房子的区域位置后，就要考虑房子的成新率、建筑质量、外立面造型等。次新房是准现房，质量有保证。它的外立面良好、造型独特的房屋能够提升房产的档次，给人物有所值的感觉，反之，房屋在购买者心中就会相应地贬值。
　　4、环境因素
　　小区外部环境、绿化、人文环境也是估价的重要影响因素。所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、人文条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可，买家会愿意多出一些费用来购买这样的房产。安静、封闭的小区，是业主的隐私生活得到保障，这样房子的价格自然也是居高不下。
　　5、楼层因素
　　二手房的价格以具体的情况而定，每一套房子的价格都不一样，好的楼房形态、楼层、朝向也能够为房子相应地加分。顶层和底层是一般购买者都不会轻易触碰的房屋类型，价格相对较低。