写字楼酒店式公寓前景火爆 市民介入要慎重

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　　家住金华婺城区白龙桥镇的汽配经营户老李告诉记者，这几年做生意积累了一些资金，年后看到镇上有写字楼在售，单价不过6000多元，身边很多朋友都准备买。老李也准备买一套，按照开发商说的，即便不用做办公，当成小公寓出租一年也可以收不少钱。金东区曹宅镇的李刚则想在20%的差额个人所得税实施前在市区买套酒店式公寓，主要目的是为了孩子可以入户读书，可是他打听了不少酒店式公寓，发现连中介也搞不清哪些项目是住宅哪些是办公性质，2008年之前的旧版房产证上也没有该项登记，让人无所适从。

　　杭州商业写字楼出租了解到，金华市户籍管理部门办理入户依据的是房产证上注明的“规划用途”，如果性质是“办公”而不是“住宅”，就是商业地产，它与住宅地产的本质区别：同样是两套带卫生间、厨房的酒店式公寓，如果是办公性质的写字楼，就要按商业地产完税，从交付当天起就进入完税周期。市地税局有关人员告诉记者，这种写字楼性质的公寓不论是空置还是出租、自用，不论是做写字楼还是当公寓出租，都纳入征税系统，即便平时业主没有主动申报，在未来房产转手过户时，都要一并补缴税收，取得完税证明才能过户。目前市区正在完善个人出租房税收代征网点，个人办理非住宅过户手续的应先向税务部门提供土地税、房产税及其他税收的缴税凭证；无法提供的应当补缴应缴纳的土地税、房产税及其他税收，然后才能办理过户手续。从这个角度讲，如果买了一套办公性质的酒店式公寓或者写字楼，不仅不能享受入户、求学等政策，还要从持有日起就缴纳个人出租房屋税收，而这恰恰是开发商“忽略”告知购房人的。其实，鉴别新盘的酒店式公寓能否入户很简单，开发商广告所说的不限购不限贷项目，基本就是商业地产，无非是打擦边球把写字楼改建成公寓，这样的项目都是不能办理入户的。

　　警惕开发商一售了之

　　目前，各地购物中心发展过快，商业物业泡沫化现象严重，反过来恶化了商业生态。浙江永盛集团负责人郑桂花感慨，住宅市场与商业地产犹如冰火两重天，一些开发商根本没有商业地产经验，或者资金实力不强、招商不力、物业管理效率低下，只能将购物中心、写字楼化整为零分隔出售，将危机产品转手给中小投资人接盘。

　　记者探访市场发现，目前市区众多商业综合体中，除了永盛广场坚持自持物业招商经营外，其余开发商全部分割出售商铺、写字楼回笼资金，隔成一间间没有核心商业形态的鸽子笼。不论是6000元/平方米的写字楼，还是每平方米4万元以上的商铺，真正购房从事商业者可能很难收回成本。市华之家置业公司负责人徐景阳坦言，现在各地商业地产泥沙俱下，包括大型商业地产企业在内的开发商，以购物中心内配建的住宅地产回笼资金，名为住宅实为商业地产，本质上与炒作住宅地产没有任何区别，这一部分商业地产中的泡沫，时间一长就会暴露众多问题。

　　之前商业物业在总体房地产投资中仅占20%不到的比例，但近年来得到迅速提升，同时也进入ZF调控的视野，不可能在信贷等领域得到优待。业内人士提醒，商业地产投资的复杂性远超住宅，投资人要警惕开发商借商业物业炒作住宅地产，受持有成本高、商业环境严苛的制约，以商业地产取代住宅地产的地位，长远来看也不可能。