房地产纠纷律师浅淡项目烂尾，选择退房退款才是明智之举

wjunxi

　　一、项目属性

　　主张退房退款的项目一般是商业办公项目，比如商铺、类住宅等。商铺通常投资回报低于预期，甚至无法正常运营;类住宅因受前几年政府整顿政策的影响，也已经失去了价格和投资优势。和普通的住宅和公寓比较，丝毫没有增值保值，这种情况下继续持有已经没有价值可言。

　　二、付款情况

　　业主如果选择银行贷款方式，网签时基本上已经支付一半的购房款，剩余一半购房款也无法继续支付。不能按时付款存在两种情况：第一，业主自身征信存在瑕疵导致银行审批没有通过，又不能以其他方式补交款项，已经违约;第二，开发商资信恶化、拒开发票等违约行为导致无法贷款，构成根本违约。

　　业主如果选择全款或者分期支付方式，有的已经支付了全款，但后续义务根本无法继续履行;未支付全款的业主也不敢再继续付款。

　　三、办证情况

　　已经付款的业主有一部分已经办理了产权证书，但另一部分尚未办理。取得了产权证书，根据法律规定，你已经对房子拥有了绝对的物权，房子已经属于你所有。未办理产证的还仅仅停留在债权层面。

　　四、抵押、查封等权利限制

　　抵押问题：将已经出售的房屋，以敲章为由，欺骗业主利用敲章、网签的时间差，将房产抵押给银行取得贷款，属于出售后又抵押，是典型的欺诈行为，开发商具有明显的恶意。实践中可以要求惩罚性赔偿也就是退一赔一。

　　查封问题：虽然查封是开发商无法控制的，但是存在纠纷首先说明开发商管理和经营已经出现问题。其次，法院查封直接导致交易的迟延甚至根本无法履行，增加了业主的交易风险。

　　五、解除合同于法有据

　　1.逾期交房。构成违约，除了支付违约金，达到了守约方解除合同的标准，业主当然可以选择解除合同。

　　2.逾期办证。构成违约，除了支付违约金，也达到了守约方解除合同的标准，业主当然可以选择解除合同。

　　3.其他根本违约行为。开发商的违约达到了可以解除合同的标准。

　　4.开发商单方承诺。在开发商屡次违约，为安抚业主做出的承诺也是具有法律效力的，如果其中有同意退房退款的陈述，也可以作为解除合同的理由。

　　5.法定解除权。开发商的根本违约，导致合同目的根本无法实现，具备法定解除的条件。

　　六、开发商从最初的失信到恶意欺骗

　　开发房产既然是一项繁琐复杂的大工程，出现些瑕疵甚至纠纷也是在所难免，在出现问题后及时处置，消除影响，倒也正常。但是如果仅仅为了考虑自己的经济利益，而采取欺上瞒下、转移资产等低劣行径，这时已经超出了民事纠纷的范畴。

　　七、业主要有风险意识，及时止损。

　　业主不仅要有投资的头脑，也要有风险意识。既然已经知道项目存在了问题，就要及时退出，这样才能降低风险和避免损失扩大。尤其对于支付了一半购房款的业主，在出现上述情况下，应当果断选择退房退款，而不是优柔寡断，选择了保守的继续履约。原因如下：

　　1.继续履约不可避免的就要涉及另一半购房款的支付问题，一旦被判决支付另一半购房款，在项目不明朗的情况下，只会导致进退两难。

　　2.法律判决书生效后是具有强制执行力的，开发商可以申请法院执行，执行财产的范围除了执行购买的上述房产，也可以执行个人存款、车辆、有价证券、自住的其他房产，而且这些财产从执行难度上来看也比拍卖房产容易的多。

　　3.假设开发商项目出现好转，选择退房退款追回款项的几率相应变大。如果开发商继续恶化，及时退出也抢占了先机。

　　据了解一批选择继续履约的业主，被法院判决要支付另外一半的购房款给开发商，一旦判决生效，还会面临被法院法院强制执行，列入老赖名单，执行财产范围包括存款、动产、车辆、其他房产等资产。

　　北京君途律师事务所是经司法部、北京市司法局批准设立的专业律师事务所，秉承创新中国法律服务的理念，聚集大批青年才俊，共同致力于打造国内全新法律服务体系、深入专业高端法律服务领域，引领中国法律服务改革全新发展。君途律师事务所，一家业务领域广泛、实践经验丰富的综合性的北京律师事务所，为您提供律师咨询，法律咨询等法律服务。主要代理北京房产纠纷、婚姻纠纷等法律业务。我们践行“法律服务创造价值”的职业理念。这种理念帮助我们最大限度满足客户需求，为客户创造最佳利益。

　　以上是北京律师事务所为大家分享的全部内容，想了解更多法律知识请咨询网站内离婚律师、房地产纠纷律师、房产律师等相关专业人员，君途北京律师事务所官方网站：北京律师事务所http://www.juntulvsuo.com/