洞见报告 | 2022泛亚洲地区地产行业展望——物流地产迎来新格局？

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受到疫情、俄乌冲突、通货膨胀、政策监管、2022上半年，中国内地房地产行业经历了停贷潮、多家房企暴雷、融资规模下滑等多重困境，但同时，各地宽松政策加速出台，疫情渐趋好转，回暖 “拐点”能否在“金九银十”如期到来成为各方人士关注焦点。

其他亚洲重点城市方面，新加坡楼市依旧火热，私人住宅价格指数及租房成本飙升。越南房地产行业则备受外资青睐。越南计划与投资部外国投资局统计数据显示，今年前6个月，越南房地产行业吸引投资达31.5亿美元，较2021年上半年的11.5亿美元，同比增长174%。

而根据世邦魏理仕此前的亚太投资者意向调查结果，东京、上海和新加坡是2022年房地产投资者的三大投资目的地。物流仍然是投资者的首选行业（36%），但低于2021年的44%。

2021-2022泛亚洲地区地产行业发展概览
1、地产交投放缓，物流地产交易额预计达500亿美元

仲量联行《2022年第2季度资金流向》显示，由于亚太区几个主要经济体的地产交投放缓,2022年上半年亚太区商业地产的成交金额录得709亿美元,按年下跌17%。交投放缓主要是受加息周期收紧及通胀在未来几个月出现等忧虑影响。

细分市场方面，亚太区写字楼行业仍然是该地区成交量最高的资产类别,上半年吸引了306亿美元的投资,与去年同期的高基数相比轻微下降8%。工业和物流投资(146亿美元)从2021年创纪录的交易量中下跌37%,而对零售资产的部署(140亿美元)则减少了31%。另外,投资数据中心和居所等另类资产(14亿美元)亦轻微按年下降12%。

仲量联行认为，尽管全球地产活动有所放缓,但亚太区的专项资金筹集仍保持良好势头。作为亚太区房地产行业长期利好的迹象,以物流、生活、数据中心、印度和东南亚为发展重点的基金持续获得全球和区域机构投资者的资金承诺。

此外，市场对物流地产的持续发展抱持积极态度。仲量联行发布的《2022亚太区房地产市场展望》指出，2022年物流地产交易额将达500亿美元，较2019年翻一番。2021年至2022年间，优质物流地产总存量将增长17%，打破年增速记录，预计将为市场带来2080万平方米新增供应。
2、REITs市场：日本、新加坡、中国香港占市值近九成；中国内地快速发展

中国房地产业协会&戴德梁行联合发布的《亚洲房地产投资信托资金REITs研究报告》显示，截至2021年底，亚洲市场上活跃的REITs共计198支，总市值达3.041亿美元，同比上升8.1%，其中日本、新加坡、中国香港三地REITs市值占亚洲市场整体市值比重近九成，发展势头仍然迅猛。

仲量联行的统计数据显示，在过去两年中，中国、印度及韩国房地产投资信托基金开始“起飞”，新增投资接近200亿美元。预计未来三年新的REITs产品入市将进一步提升这些市场的流动性。

截至2022年3月底，中国内地已有11只公募REITs上市，总市值约为441亿元，底层资产包括物流地产、基础设施、产业园区等等；未来，保障性租赁住房也将加入试点项目中。

物流地产行业投资展望
早在2020年，普华永道就有分析指出，物流已经连续多年成为房地产投资中最受欢迎板块，从房地产另类投资变成了核心投资类别。长期来看，这一态势仍在不断强化。

仲量联行在《2022亚太区房地产市场展望》中分析认为，物流地产市场发展将呈现出两大重要趋势：其一，市场需求日益增长，科技将成为重要抓手；其二，城市物流和冷链物流将成为2022两大重要赛道。

具体来说，2022年之后，对于高标库的需求将尤为旺盛。物流地产业主/运营商不仅要最大限度地提高运营能力，更要提升设施灵活度以及完成设施设备更新迭代，以满足租户对于可持续发展更高的要求；技术将是实现这一目标的重要抓手。即将入市的新增供应中高标准设施也将迎来充足需求。

另一方面，城市化、电商的发展、最后一公里物流的重要性、围绕可持续发展和空气质量的挑战、以及在密集发展地区对有限土地的激烈竞争，共同推动了对城市物流解决方案的需求。这些趋势将持续至2022年，最终转化为对城市小型设施的更大需求。调查数据显示，最受欢迎的城市物流设施规模在1000-5000平方米之间。

此外，冷链物流日益受到追捧。过去，冷链物流市场高度分散。预计2022年会有越来越多投资者驶入该赛道，届时市场将会出现更进一步的业务整合。投资者们逐渐关注这一细分市场，并通过多元化配置另类资产以实现整个投资组合的风险调整后收益的提高。

综合来看，在产业升级及消费升级的积极推动下，叠加政策层面的有力支持，物流地产正成为房地产行业中发展最为迅猛的细分市场之一。后疫情时代，随着国内外政策的进一步调整及经济的不断复苏，物流地产或将迎来全新格局。

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房地产行业解决交易痛点？

房地产交易顾问眼中的交易痛点

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1

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2
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3
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4
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