懂得：拆迁全面停止了吗？明确了：2022年，老房子统统按“新规”处置

知识力量

　　2022年以来，网络上关于“拆迁已全面停止”的消息铺天盖地。这让两类人顿时陷入了绝望，一类是“盼拆迁”很多年的老房子居民。面对不断高涨的房价，他们无法靠工资收入买新房改善居住环境，即使是“卖旧换新”也承担不起房价差，所以只能把希望寄托于拆迁；另一类是“博拆迁”的炒房投资客。这类人闻风而动，顺着拆迁大势，囤积了大量“老破小”，就为了在老房子拆迁时获得巨额赔偿。如果拆迁就此停止，意味着他们的如意算盘将全部落空，而且可能面临老破小“砸手里”的风险。拆迁律师https://www.zaimingchaiqian.com/北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299！

　　过去这些年，拆迁确实造福了很多人，尤其是在一二线城市拥有大量土地、房屋的原住民，拆迁时往往能获得普通人永远都不敢奢望的巨额赔偿金。尤其是江浙、上海、广州、深圳、北京等这类一线大城市，房子市场均价动辄五六万元一平，而拆迁赔偿款又大多参照市场价发放，这意味着老房子一拆，被拆迁者就会有百万、千万的补偿款到账。深圳白石洲、广州猎德村、北京望京等就是最好的例子。

　　网络上“拆字一喷，喜提大奔，挖机一响，黄金万两”的段子，就是“拆迁造富”的最真实写照。笔者身边也有真实案例：市中心的老房子拆迁，获赔5套房子，外加300万现金，拆迁补偿获益总额高达1800多万。不仅居住条件彻底得到改善，还能靠收租实现财务自由，从此过上让人羡慕的生活。

　　拆迁真的已经全面停止了吗，拆迁暴发户真的要彻底消失了吗？答案是否定的。

　　我们注意到，很多人之所以会言之凿凿“拆迁已全面停止”，其实纯属是对高层表态以及国家政策的误读。其一是住建部副部长黄艳在2021年10月份发表了“城市更新要找到低碳发展的路径，未来要制止大拆大建的行为”的讲话，有人别有用心地解读，这是住建部“2022起全面停止拆迁”的重要依据；

　　其二是2021年8月底，住建部正式发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，很多人混淆事实，恶意曲解为住建部是要“全面停止拆迁”，继而杜撰出了“拆迁已全面停止”的观点。

　　真实情况是拆迁并没有全面停止，有三点可以佐证：

　　第一，截止到2022年4月20日，全国有28个省市陆续公布了2022年度棚改安置计划。以河北省为例，从2月14日公布的计划来看，2022年河北省棚改拆迁规模较上一年度有所提升：棚户区改造方面，2022年河北省今年全省棚改目标任务是开工11.7万套、建成10.5万套，计划投资436亿元，2021年是开工建设11万套拆迁安置房；

　　第二，住建部副部长在2021年底的讲话中说得非常清楚，最近两年国家一直在对棚改拆迁“踩刹车”，2018年棚改开工总量高达626万套，但2020年只有209万套，“控制大拆大建”主要是两方面的原因：一是我们每年“拆的东西”跟“建的东西”是失衡的；二是“大规模拆迁”对于国家定调的绿色发展、对于降碳，都会产生负面影响。2019年、2020年，甚至是2021年，国家大规模对拆迁进行降速，就在于此。但“防止大拆大建”不等于“不拆不建”。换句话说，网络上流传的“拆迁已全面停止”的说法不实；

　　第三，在住建部正式发布的“防止大拆大建”通知文件中，对于2022年的城市更新工作已经做好了安排部署，同时制定了4大“新规”，这侧面说明，拆迁工作仍然在照常进行。同时需要注意的是，住建部明确了，2022年，老房子统统按4大“新规”处置。

　　这4大“新规”分别是：1、严格控制大规模拆除。其中明确制定了新的拆迁原则：城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。最重要的是未来老房子的处置会坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，加强修缮改造，补齐城市短板，注重提升功能，增强城市活力。

　　以深圳大冲村为例，按照原有的规定，大冲村109万平方米的建筑面积可全部拆除，而拆除后的建成面积最高达到280万平方米。但如果按照新规定，大冲村的可拆除面积只有21.8万平方米，新建面积同样减少到了43.6万平方米以内。这两项数据较之前，都大降了80%左右。一句话，新规通过设置拆除、新建比例，实现了“严控大拆大建”的目的。

　　2、严格控制大规模增建。同样设置了新的增建原则：城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2；

　　3、严格控制大规模搬迁。城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%；

　　4、确保住房租赁市场供需平稳。不仅要统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，更要确保城市住房租金年度涨幅不超过5%。

　　到此，事实已经基本清楚了：拆迁并未停止，而且很多城市正在如火如荼地进行。另外，从河北省、山东省、安徽省等发布的2022棚改拆迁安置计划来看，2022年的拆迁总规模或高于2021年。换句话说，拆迁在经历2019年、2020年“两连降”后，又再次“提速”了。

　　既然拆迁未停止，那么未来哪些房子还会纳入拆迁呢？对此，住建部副部长黄艳在去年底的“城市更新要先划底线”重要发声中有明确提到：继续沿用粗放的开放建设方式，成片集中拆除、新建等，不仅会加剧老城区交通、公共服务等设施成长压力，还会破坏原有社会结构，割裂人、地和文化的关系。未来我们要制止这种大拆大建的行为，划出城市更新的“底线”。

　　其中关于拆迁，黄艳明确表示，3类房子在按照相关规定，加强评估论证，公开征求意见，严格履行报批程序后仍然可能“全拆重建”。

　　第一类是急需拆掉重建的“危房”。

　　但有两个事实需要明确，一是“危房”的界定，必须满足两个条件：具有合法房屋权属证书；经市房屋安全主管部门列入名录的房屋安全鉴定机构鉴定为危房且鉴定报告处理意见为整体拆除。二是住宅类危房经鉴定后可重建，但重建不得突破原面积。以深圳为例，单元式住宅重建时，还可以随主体建筑同时申请加装电梯。

　　有人可能会说，“危房”全拆重建将有人又要“发财”了。这倒是实话，按照规定，危房拆除也就是危房改造，涉及到改造当然是有补偿的。不过，各地的补偿标准不同，一般是根据当地经济发展水平和财力状况，参考农村危房改造的方式、成本需求、补助对象自筹资金能力，合理确定补偿标准。

　　第二类是影响城市规划的老房子。

　　顾名思义就是为了实现城市规划建设不得不拆除的房子。我们也可以理解为这类房子是为了城市发展而“英勇牺牲”了。一般情况下，成片区规划时才会出现这样的情况，尤其是城市需要新建医院、学校、交通枢纽等时，会成片区拆除“挡道”的老房子。

　　对于这类房子，拆迁时往往会按照“征用”的名义，所以当然也会得到相应的补偿。参照之前的案例，拆迁时不仅会发租房费用、生活补助，还会分配新住房。如果你家的房子也属于这个类别，那么恭喜你，也将获得新的机遇；

　　第三类是真正具有拆迁价值的房子。

　　用专家的话说，拆迁永远会存在，一方面房子在变老变旧，无论何时拆迁都是必然需求，另一方面有些房子确实有拆迁的价值。尤其是老城区低密度、黄金地段、且周边配套成熟的老房子，全拆重建的价值极高，不仅地方会想方设法靠其赚取高额土地出让金，开发商也想通过这类项目赚更多的利润。

　　这类房子，其实也就是我们常说的老城区二三十年的老房子，有些房龄甚至超过四十年。虽然国家在全力推进老旧小区改造，但是这类房子由于基础差，可能不具备改造的价值，叠加符合国家全拆重建的需求，所以未来纳入拆迁的可能性很大。不用多说，这类房子如果纳入拆迁，那么被拆迁户将妥妥地“躺赚”。尤其是一二线城市核心地段的老房子，拆迁获赔几百万，甚至上千万，都是稀松平常的事情。

　　根据住建部公布的数据，过去10年，棚改拆迁政策实现了帮助超过1.2亿人“出棚进楼”的宏伟目标。虽然拆迁与此同时“造福”了不少人，全国各地也涌现出了一批又一批的“拆迁暴发户”。但于国家而言，棚改拆迁的初衷是改善居民的居住条件。换言之，“拆迁”是实打实的民心工程。所以，未来即使你家的房子也会纳入拆迁，大家也要保持平常心，因为随着棚改拆迁回归以实物安置为主，“一夜暴富”的案例会越来越少。

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