ZF拆迁与商业拆迁有什么差别

易大师

　　在现实生活中房屋征收拆迁在我国城市中是非常普遍的，而房屋征收拆迁的主体是ZF，ZF在公共利益需要的情况下，才能对房屋进行征收拆迁，那么ZF拆迁与商业拆迁有怎样的差别?下面由上海律师网为读者进行相关知识的解答。
　　1、拆迁主体不同
　　顾名思义，商业拆迁其主体应该是商业人员，在实践中主要集中在开发商、企业家群体上。而ZF拆迁，是由地方ZF主导，依据地方政策进行。
　　2、拆迁目的不同
　　商业拆迁是盈利性开发，是一种有偿平等交易，以达到双赢的目的。而ZF拆迁是以“公共利益”需要为目的，非营利性，需要给被征收人不低于原有生活水平的拆迁补偿。
　　3、拆迁范围不同
　　商业拆迁很多是针对一户或是几户的房屋的征收拆迁，特定性比较强。而ZF征收拆迁一般都是一个村或是一个区域，涉及范围比较广，且除了包含国有土地上及土地上房屋的征收拆迁，还包含集体土地及其土地上的房屋。其被拆迁的人数和范围都要比商业拆迁宽很多。
　　4、拆迁意愿不同
　　商业拆迁是居于开发商与被拆迁人在平等地位上的协商谈判，在一致意见下达成的民商事合同。其特点是双方自愿、有偿，交易价格可以不是市场价格。
　　而ZF拆迁是行政征收方与被拆迁人签订行政合同。虽然也要遵循自愿和平等协商的原则，但大部分被拆迁人并不会自愿被拆，由此而引发了很多征收拆迁矛盾，被征收人的利益遭受很大损害。
　　还有一点是：ZF拆迁，法律规定要按照市场价格给予被拆迁人足额补偿，但事实上ZF拆迁给予的拆迁补偿普遍偏低。从这个角度来比，商业拆迁对于被拆迁人来说，获利更多。
　　5、救济方式不同
　　如前文所述，商业拆迁签订的是民商事合同。所以，在商业拆迁中引发的纠纷，可进行仲裁、提起民事诉讼等手段解决。而ZF拆迁是行政合同，救济手段是复议，或提行政诉讼等。二者依据的法律和行为手段都有所不同，被拆迁人要有所区分。
　　房屋拆迁估价的方法
　　市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定，采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在的区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30%。但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其他估价方法。
　　成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
　　收益法是雨季估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
　　假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
　　基准地价修正法是在ZF确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。
　　房地产管理部门提醒，房屋拆迁双方可以协商选取最能体现房屋价值的估价方式，在不实用市场比较法的情况下，最好选用两种以上的评估方法进行评估后，用加权平均的办法确定评估对象的价格。选用的评估方法不同，必然会导致评估结果的不同，不正确使用评估方法也必然导致评估结果失真，不能真实反映评估对象的市场价格，引发拆迁纠纷。
　　以上知识就是小编对相关法律问题进行的解答，ZF拆迁与商业拆迁的差别包括拆迁主体不同、拆迁目的不同、拆迁范围不同、拆迁意愿不同、救济方式不同等，实施中有些商业拆迁是不合法的。