三步解读今年房产调控适度收紧

和美客

中央对于今年楼市调控的主基调依旧为从严的态度。但是从另一方面看，本次出台的"新国五条"并没有提出"实质性"的内容。此外，从"新国五条"出台的时机看，随着全国两会的临近，楼市调控处在一个非常敏感的时期，如果一旦房价再次飙升，那么新的楼市调控政策也将呼之欲出。

  解读一：政策出台契合市场走势

  可以说，“国五条”的出台与当前的房地产市场走势十分契合。

  2012年房地产市场已整体回暖，而在蛇年春节前后，主要大中城市锦州租房楼市仍然表现为持续升温，成交量较同期水平维持高位，房价呈现上涨迹象。根据中房指数数据显示，1月份全国前十大房企实现销售额734亿元，环比增长12%，同比增幅高达185%。

  2月份以来，二手房市场成交量虽然受春节假期影响显著回落，但是价格上涨势头并未减弱。根据汉宇地产市场研究部40个重点板块监测数据显示，2月份，上海二手房挂牌价格环比上涨5%。其中，中低端二手房市场价格平均涨幅达7%。

  房价上涨预期，促使以首次置业、置换型为主力的购房人群加速入市。虽然也有部分购房者和房东2、3月份会维持观望等，待今年调控政策明朗化，但是多数购房者认为，政策即便有所收紧，对于房价上涨的影响也有限，所以二手房东跳价、涨价、惜售的意识仍然强烈。

  解读二：楼市交易节奏可能放缓

  关于接下来的实施细则，购房者普遍最关心的还是二套房贷问题，尤其是对于广大希望改善居住条件的本地购房者来说，他们购入的大多已属于二套房了。

  “目前低价位的刚需楼盘购房者中约三成为二套房购买者，而中高端楼盘二套房买家的比例要更高些，几乎超过一半。”宝华集团副总裁杨健认为，如果二套房贷政策有变化，比如首付提升、利率上涨，那么将增加购房者的成本，再加上部分客户重新回到观望状态，那么新政势必将“拦截”一批改善型客户。对于这些迫切需要换房的中低端改善型客户来说，市场传言二套房贷“首付七成、利率1.3倍”几乎等于停贷。

  不过，对于高端改善型买家，二套房贷方面可能的变化似乎不会有太大影响。合景地产营销策划总监杨子江表示，对于这些有实力的购房者，要么选择一次性付款，要么增加资金筹措方式，实在不行可能还会采取“短期分期付款”的方式来应对，因此二套房贷相关政策的变化对他们影响不会很大。

  上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，“国五条”透露出几个新信息：重提房价控制目标，体现出现在房价走势正突破预期。以房价控制为出发点，倒逼各级地方ZF拿出调控举措。

  他表示：“总体来说，这些政策措施并没有突破原有调控框架，更多是起到调控预警的效果，会给市场带来猜测空间，交投情绪也会趋于纠结踟蹰，交易和房价的运行节奏可能放慢。”

  解读三：中央维持房价稳定决心坚决

  和2010年的“国11条”、“国十条”，2011年的“国八条”相比，此次的“国五条”主要还是对房地产调控政策的重申。楼市调控的核心手段仍然是“限购”和“差别化信贷政策”。扩大房产税试点范围则是积极推进房地产市场长效调控机制的建设。不过上述政策的落实力度今年都将会有所增强，特别是房产税，扩容的城市可能受到较大的影响。除此之外，“国五条”再度重申了要健全地方ZF对于房地产调控的考核问责和市场监管，这表明中央维持房价稳定运行的决心十分坚决。

  由于需求升温的趋势短期内不会改变，今年的楼市供需关系整体较为紧张。“国五条”此次对于普通商品住宅土地的供给作出了非常具体的要求。虽然完善住房供应体系是治本之策，但是，加大土地供应的力度，保证土地实际供应量和供应结构的优化，对于面临土地供应缺口的一、二线城市来说，仍有较大的执行难度。所以，要实现楼市供需关系平衡运行，短期内仍将主要依赖于房地产调控政策，特别是限购令和差别化房贷政策的落实，长期来看要通过保障房对于过剩自住需求进行有效疏导。先治标，后治本，才能既保障合理的住房需求，又保持房价的平稳运行。